越南房產。 觀察越南房地產深度觀察：越南是十年前的中國嗎？
越南房產。
觀察越南房地產深度觀察：越南是十年前的中國嗎？
機構：天風證券
總結：木棉花開，冬不再來！,,成為實業和房產投資熱點區域，2018年進入胡志明樓市最多的外國人
來自中國，佔比近30％，我們認為其中一個很重要的原因是了國中國暴漲的國國，都想要有再來一次的機機
會，底到南是不是十年前的國國越南的房產是否值得買買，未來未來還有上漲空空空
間嗎？我們調研了胡志明市區8個樓盤，並調研了胡志明市開發商，房產中介及資產管理機構，並根據自己的深度深度
觀察尋找答案。從購房人口占比，人均收入水平，城鎮化率城市規劃規劃交通交通建設，房價絕對水平等多方面來看,,,
越南和十年前的中國非常接近，現在的越南是十年前的國十年十年後的越南未必未必能達到國中國的成就，因
此最終高度不可直接對比，從買房角度我們我們認為需要和美元兩個視角視角去看，本國本國居民角度，我們認為越越越
南本幣計價的胡志明房價上漲空間仍然,,,畢竟對於國家最大的經濟都市都市建設第一條條地鐵線的情況下,,
當地居民在沒有真正見到之前，是很難真正想像或者感受交通建設建設的巨變;但對於外國投資者來講，需要需要需要
注意的是匯率貶值以及槓桿損失（越南買房沒法和在買房買房那樣借貸借貸）都將壓制最終收益率…
越南地產歷史 – 歷經三輪週期，振盪上漲趨勢明顯：
1）高速騰飛期（2004-2008） – 需求強勁，量價暴漲，城鎮化率29％：2006年11月越南加入WTO，GDP平均
增長7％，美元對越南盾匯率相對穩定16000左右，不過由於貨幣總量暴增，M2五年平均增速超過32％，CPI同比
增速在2008年達到驚人.9 19.9％，居民購房保值意願強烈且居民對經濟大為看好看好，2007年房地產銷量創出天
量，超過1萬套，公寓均價突破1千美金/平，最高50 1650美金/平米，但但當時匯率算，01 2801萬越南盾/平米。
2）調整衰退期（2009-2013） – 加息加稅，量價齊跌，城鎮化率32％：2008加息息以及2009年加稅導致2009年
％大幅下跌37％至1000美金/平米左右，匯率大幅貶值近26％至20828;但2009年之後越南政府又持續大幅降息
至至9％的水平，同時2010年宣布鼓勵越僑買房，銷量在2010年一度暴增至1.3至套左右，由於越僑精通信溝槓
桿推升按揭利率上升至近20％，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斬至不足5000套水平。
3）健康發展期（2009-2013） – 貨幣穩定，量價緩漲，城鎮化率36％：經歷了金融危機和歐債危機的影響之
平均，越南經濟重新回歸增長，平均平均增速％恢復到6.4％的水平，政府在2014年推出30萬億越南盾的購房貸款計
W，2015年“住房法”修改放寬外國人買房條件大幅升了地產銷量，，銷量是在2015 W W當年爆衝至至W 3W
8，價格在2018年恢復至1210美金左右，需要注意的是，以美元計價並未高高，如果如果以本計價計價，由於
2008和2018年的匯率分別是16977和22825，對應本幣價格2018年23 3523萬越南盾/平米超過2008年的2801萬越南盾/平米近20％。
越南地產現狀 – 供需兩旺價格上漲，租金收益率高位略降：
1）供需兩旺均在3W套，去化率高達80％，按揭貸款利率較高近10％;
2）庫存量整體偏低不足一年，豪華住宅供應緊缺僅佔2％;
3）外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高：2018通过CBER在越南购房的客户中，中国大陆占比30%，韩国
22%、香港11%是最高的三个地方。购房者的目的中，用于自己居住的占比约20%，比2016、2017有明显下降，
显示投资比例较高；其中准备转售（Buy-to-gain）的占比约22%，准备转租（Buy-to-let）的占比约58%；
4）租金收益平均6%、但高位略有下降：胡志明平均租金收益率6%，而新的开发区第二区（类似上海浦东新区）
由于整体房价相对较低，租金收益率则最高达到8%，对比国内2%左右的租金收益率，这样的租金较难相信，但其
实纽约等主流城市也有近6%的租金收益率，但随着2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房，将使得买房用作租
赁的面对更大的压力，租金收益率预计会持续下行。
越南地产趋势——像十年前的中国、房价上涨空间仍大、但最终高度不可直接对标：
1）越南人口结构接近2007年的中国：首次购房人口（25-44岁）占比来看，越南2016年首次购房人口占比为32.9%，与2007年中国（33.2%）接近；
2）越南收入水平接近2006年的中国：从人均GDP看，和中国2004年接近（1560美元）；从可支配收入角度，越南2016年人均可支配收入水平为1603美元，和中国2006年接近（1739美元）；
3）越南城镇化水平接近2000年的中国：越南2018年末的城镇化水平约36%，相当于2000年中国的水平，我们预计城镇化的提升将会是未来越南房地产市场重要的驱动力；
4）越南城市规划水平接近1995年的中国、地铁还在盖一条；
5）越南典型楼盘房价绝对价格水平接近2006年的中国。
风险提示：越南经济不及预期、越南盾汇率贬值
联系我们: SH LAND 股份投资公司
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